Удивительно, но бум на рынке недвижимости Германии продолжается

Райнер Браун не подозревал, что его прогнозу не суждено будет сбыться. Пару месяцев назад назад глава института исследования рынка Empirica предсказывал серьезное падение цен на рынке недвижимости: цены на дома и квартиры снизятся на 10-25% из-за коронакризиса. В то время рынок недвижимости был заморожен, количество объявлений о продаже и аренде резко упало, а цены снизились по крайней мере, на несколько процентных пунктов.

Спустя всего месяц рынок жилой недвижимости выглядит так, как будто ничего не произошло. В большинстве федеральных земель цены вернулись на докризисный уровень. В целом по стране они даже немного выше уровня конца марта. Более того, цены, похоже, продолжают расти такими же темпами, как и в начале года. Об этом свидетельствуют некоторые исследования рынка, в том числе аналитической компании F+B. Активность на рынке выросла, соответственно объем сделок снова растет.

Вообще, в кризисные времена делать какие-либо прогнозы дело крайне неблагодарное. Это относится к науке и политике, а в настоящее время и к рынку недвижимости. Большинство продавцов провели в ожидании всего несколько недель, прежде чем рынок несколько нормализуется. После чего смогли продать свою собственность по желаемой цене. Но всё могло пойти и по другому сценарию, если бы было очевидно, что экономический спад оказывает большее влияние на рынок труда и доходы. Поэтому сейчас продавцам и потенциальным покупателям стоит регулярно следить за развитием рынка, по крайней мере, чаще, чем в обычное время.

Немецкое издание WELT AM SONNTAG тоже сообщало о возможном падении цен несколько месяцев назад, хотя и не в той степени, которая прогнозировалась Empirica, а в диапазоне от нуля до двенадцати процентов к концу года. Заявление основывалось на прогнозе Кельнского института экономических исследований (IW), где и сегодня уверены, что их прогноз сбудется. Многие игроки рынка всё еще находятся в выжидательной позиции, отмечает Тобиас Джаст, профессор управления недвижимостью в Регенсбургском университете.

В настоящее время основное внимание уделяется стабильности рынка жилья в Германии, в частности, в качестве класса активов. "Жилая недвижимость в Германии будет гораздо меньше затронута кризисом, чем коммерческая недвижимость", - заявил господин Джаст. "Но и коммерческая недвижимость в Германии пострадает меньше, чем в Южной Европе, Великобритании и США. Дела обстоят так, что капитал найдет свой путь - он выберет немецкий рынок недвижимости".

Роль немецкой недвижимости в качестве безопасного убежища для инвесторов со всего мира теперь может стать еще более важной и оказать более сильное влияние на цены, чем снижение местного спроса и слабость на рынке труда. 

"Некоторые типы объектов пострадают, - продолжает Тобиас Джаст, - а именно те, которые и до кризиса считались неликвидными объектами. А другие в течение кризиса могут даже вырасти в цене, скорее всего, это будет элитная недвижиомсть или объекты с прекрасным месторасположением". Как только крупные инвесторы и банки почувствуют эту тенденцию, может даже возникнуть дефицит.

Но и этим прогнозам может быть не суждено сбыться. В последние недели стал очевидным тот факт, что различные сегменты рынка недвижимости больше не движутся в одном направлении. И чтобы лучше понять последствия кризиса многие аналитики в настоящее время изучают средние цены на еженедельной основе.

Так, например, аналитический центр F+B из Гамбурга, который создает таблицы по арендной плате для многих сотен муниципалитетов по всей стране и обычно публикует индексы цен ежеквартально, стал это делать еженедельно. Более подробный анализ кризисных недель со 2 марта по 1 мая показывает, что средние цены по всей стране были "поразительно постоянными".

Однако между федеральными землями есть существенные различия.  Например, согласно F+B, запрашиваемые цены на кондоминиумы в Баварии, Баден-Вюртемберге и Бранденбурге, стали на 7-16 процентов выше докризисного уровня. А в Берлине, Гамбурге, Гессене, Саксонии и Сааре цены снизились примерно на шесть-одиннадцать процентов.

В целом, к таким цифрам следует относиться с осторожностью, особенно если смотреть на периоды, когда на рынке мало предложений. Небольшое количество объектов может подталкивать статистические данные вверх или вниз. По данным F+B, этот этап продлился до 11 апреля. За это время было на треть меньше рекламы недвижимости, чем обычно. Если в такой земле, как Саксония-Анхальт, на рынке всего несколько сотен квартир, статистика может показать скачок цен почти на 100 процентов.

Компания Sprengnetter теперь тоже анализирует рынок каждую неделю и каждый раз обнаруживает, что цены просто не хотят падать, даже в и без того дорогих городах. "Они находятся в десяти крупных городах Берлине, Бремене, Дрездене, Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. В Гамбурге, Кельне, Лейпциге, Мюнхене и Штутгарте цены на жилую недвижимость выросли примерно на пять процентов по сравнению с январем. В целом в Германии темпы роста составляют около семи процентов", - говорится в последнем выпуске еженедельного отчета Sprengnetter. Объем предложений всего на десять процентов ниже докризисного уровня. Компания Sprengnetter оценивает жилую недвижимость для кредитных организаций, когда они хотят профинансировать покупку, и имеет для анализа соответственно большой объем данных.

Кредитная платформа Europace также имеет хорошее представление о том, что происходит на рынке. Там обрабатывается около 20 процентов всех заявок на финансирования недвижимости для частных клиентов в Германии. Штефан Кеннеркнехт, член совета директоров Europace, заявляет: "Спрос на дома и квартиры крайне велик, и, людям просто нужно время для поиска собственного дома". В целом спрос в Германии продолжает превышать предложение. Это сообщение, которое сегодня должно успокоить и покупателей, и продавцов.

Экономисты рынка жилья стали весьма сдержаны в своих прогнозах. Майкл Войгтландер, эксперт IW из Кельна, - "Похоже, что жилая недвижимость переживает кризис относительно стабильно". Но одновременно поддерживает и тезис F+B о том, что рынок может развалиться, - "Структурным сдвигам в экономике особенно подвержен юг Германии, где доля автомобильной промышленности с её высокой добавленной стоимостью особенно высока. Кризис еще не закончился, он все еще может оказывать влияние на рынок труда, на доход и в конечном итоге на цены на недвижимость", - сказал господин Войгтлендер.

Но всё может измениться. И произойти это может в любой день.

Источник: DIE WELT