Экономисты «поражены» немецким рынком недвижимости

Центральный комитет по недвижимости (ZIA) Ассоциации индустрии недвижимости представил в минувший вторник свой «весенний отчет», который ежегодно готовит группа экспертов. И снова, статистика показала рост цен на жилую недвижимость, особенно на кондоминиумы. Всего за двенадцать месяцев цены на среднюю квартиру в крупных городах Германии выросли почти на десять процентов. "Я удивлен этим", - сказал Харальд Симонс, эксперт по рынку жилья из института исследования рынка и один из авторов "весеннего отчета".

За тот же период арендная плата за текущие предложения жилья выросла только на 3,5 процента, что по-прежнему создает огромные проблемы для многих арендаторов при поиске новой квартиры. Спрос на квартиры становится слабее, предложений о продаже больше. Это означает, что есть все предпосылки к падению цен. Эксперты ZIA ожидали этого два года назад. Но прогнозы не оправдались.

Согласно отчету, разрыв роста цен на недвижимость и на её аренду "вызывает беспокойство, особенно с учетом того, что арендная плата по новым контрактам не может идти в ногу с ростом закупочных цен ". Экономический исследователь Ларс Фельд, также один из авторов исследования, теперь видит серьезные риски для финансовой системы: "Расхождение между арендной платой и ценами покупки продолжается и поднимает вопросы финансовой стабильности", - сказал Фельд. С 2009 года, который ознаменовал начало роста цен на недвижимость в Германии, закупочные цены выросли на 93 процента, что в 2,6 раза больше, чем арендная плата по новым договорам.

Инвесторы получают отрицательные доходы

Причиной того, что профессиональные инвесторы и частные покупатели все больше и больше поднимают цены, является, вероятно, просто отсутствие альтернатив. Инвесторы полагают, что цены продолжат свой рост, в то время как процентные ставки останутся низкими. Поэтому очевидно, что многие инвесторы по-прежнему предпочитают недвижимость инвестициям в акции.

В свою очередь эксперты видят причину в монетарной политике Европейского центрального банка (ЕЦБ). Только в прошлом году процентные ставки на строительство снова упали до 0,5 процентных пункта. Но недвижимость не будет прибыльной, если арендная плата останется низкой. "В своей жизни я никогда не мог представить, что инвесторы увидят отрицательную прибыль", - сказал эксперт.

Особенно в Берлине покупные цены и арендная плата больше не будут иметь ничего общего друг с другом: "Кто еще такой сумасшедший и покупает в Берлине?", - задаются вопросом эксперты.  Покупатели инвестируют независимо от перспектив возврата средств. После всех затрат на покупку и дополнительные расходы доход от аренды квартир в Берлине и Мюнхене вряд ли составит более одного процента. Для эксперта Харальда Саймонса стандарты, которые обычно применяются в экономике, больше не применяются: "Это, вероятно, новая эра единовременных денег", - сказал он.

Бундесбанк может игнорировать риски

При этом само государство продолжает нагревать цены за счет субсидий, таких как списание налогов или пособия на детей. Эксперты предупреждают: "Политические меры часто имеют контрпродуктивный эффект. Гранты, такие как пособие на ребенка или варианты специальной налоговых послаблений, еще больше увеличивают давление на цены".

Ларс Фельд также указал, что Бундесбанк игноририрует определенные риски на рынке недвижимости. «Бундесбанк пока не предупреждает о серьезных проблемах», - сказал Фельд. Только недавний стресс-тест показал, что коррекция цен на рынке жилой недвижимости может серьезно ударить по немецким банкам. Но этого было недостаточно, например, для Бундесбанка, чтобы ужесточить стандарты кредитования.

Банки при выдаче ипотеки на словах продолжают требовать от покупателей недвижимости в Германии высокую долю собственных средств, но на деле порог наоборот снижается. В течение прошлого года он упал ниже 20-процентов. "Мы надеемся, что Бундесбанк будет очень внимательно следить за макропруденциальными рисками, в противном случае у нас возникнет проблема", - сказал эксперт.

Немцы все больше и больше влезают в долги, чтобы покупать недвижимость. В третьем квартале 2019 года 51,1 процента всех непогашенных кредитов в Германии составляли ипотечные кредиты на общую сумму почти 1,5 триллиона евро. Около 90 процентов из них - частные лица. Около 75 процентов долга семей в настоящее время приходится на жилищные кредиты.

Первоисточник: DIE WELT