Удивительно, но бум на рынке недвижимости Германии продолжается
После незначительного снижения цены на жильё снова растут. Но несмотря на то, что немецкая недвижимость всегда доказывала свою устойчивость к кризисам, ситуация с ценами может быстро меняться. Поэтому владельцы и потенциальные покупатели недвижимости должны пристально следить за рынком.
![](/templates/yootheme/cache/13072020-1b1ab6ac.jpeg)
Райнер Браун не подозревал, что его прогнозу не суждено будет сбыться. Пару месяцев назад назад глава института исследования рынка Empirica предсказывал серьезное падение цен на рынке недвижимости: цены на дома и квартиры снизятся на 10-25% из-за коронакризиса. В то время рынок недвижимости был заморожен, количество объявлений о продаже и аренде резко упало, а цены снизились по крайней мере, на несколько процентных пунктов.
Спустя всего месяц рынок жилой недвижимости выглядит так, как будто ничего не произошло. В большинстве федеральных земель цены вернулись на докризисный уровень. В целом по стране они даже немного выше уровня конца марта. Более того, цены, похоже, продолжают расти такими же темпами, как и в начале года. Об этом свидетельствуют некоторые исследования рынка, в том числе аналитической компании F+B. Активность на рынке выросла, соответственно объем сделок снова растет.
Вообще, в кризисные времена делать какие-либо прогнозы дело крайне неблагодарное. Это относится к науке и политике, а в настоящее время и к рынку недвижимости. Большинство продавцов провели в ожидании всего несколько недель, прежде чем рынок несколько нормализуется. После чего смогли продать свою собственность по желаемой цене. Но всё могло пойти и по другому сценарию, если бы было очевидно, что экономический спад оказывает большее влияние на рынок труда и доходы. Поэтому сейчас продавцам и потенциальным покупателям стоит регулярно следить за развитием рынка, по крайней мере, чаще, чем в обычное время.
Немецкое издание WELT AM SONNTAG тоже сообщало о возможном падении цен несколько месяцев назад, хотя и не в той степени, которая прогнозировалась Empirica, а в диапазоне от нуля до двенадцати процентов к концу года. Заявление основывалось на прогнозе Кельнского института экономических исследований (IW), где и сегодня уверены, что их прогноз сбудется. Многие игроки рынка всё еще находятся в выжидательной позиции, отмечает Тобиас Джаст, профессор управления недвижимостью в Регенсбургском университете.
В настоящее время основное внимание уделяется стабильности рынка жилья в Германии, в частности, в качестве класса активов. "Жилая недвижимость в Германии будет гораздо меньше затронута кризисом, чем коммерческая недвижимость", - заявил господин Джаст. "Но и коммерческая недвижимость в Германии пострадает меньше, чем в Южной Европе, Великобритании и США. Дела обстоят так, что капитал найдет свой путь - он выберет немецкий рынок недвижимости".
Роль немецкой недвижимости в качестве безопасного убежища для инвесторов со всего мира теперь может стать еще более важной и оказать более сильное влияние на цены, чем снижение местного спроса и слабость на рынке труда.
"Некоторые типы объектов пострадают, - продолжает Тобиас Джаст, - а именно те, которые и до кризиса считались неликвидными объектами. А другие в течение кризиса могут даже вырасти в цене, скорее всего, это будет элитная недвижиомсть или объекты с прекрасным месторасположением". Как только крупные инвесторы и банки почувствуют эту тенденцию, может даже возникнуть дефицит.
Но и этим прогнозам может быть не суждено сбыться. В последние недели стал очевидным тот факт, что различные сегменты рынка недвижимости больше не движутся в одном направлении. И чтобы лучше понять последствия кризиса многие аналитики в настоящее время изучают средние цены на еженедельной основе.
Так, например, аналитический центр F+B из Гамбурга, который создает таблицы по арендной плате для многих сотен муниципалитетов по всей стране и обычно публикует индексы цен ежеквартально, стал это делать еженедельно. Более подробный анализ кризисных недель со 2 марта по 1 мая показывает, что средние цены по всей стране были "поразительно постоянными".
Однако между федеральными землями есть существенные различия. Например, согласно F+B, запрашиваемые цены на кондоминиумы в Баварии, Баден-Вюртемберге и Бранденбурге, стали на 7-16 процентов выше докризисного уровня. А в Берлине, Гамбурге, Гессене, Саксонии и Сааре цены снизились примерно на шесть-одиннадцать процентов.
В целом, к таким цифрам следует относиться с осторожностью, особенно если смотреть на периоды, когда на рынке мало предложений. Небольшое количество объектов может подталкивать статистические данные вверх или вниз. По данным F+B, этот этап продлился до 11 апреля. За это время было на треть меньше рекламы недвижимости, чем обычно. Если в такой земле, как Саксония-Анхальт, на рынке всего несколько сотен квартир, статистика может показать скачок цен почти на 100 процентов.
Компания Sprengnetter теперь тоже анализирует рынок каждую неделю и каждый раз обнаруживает, что цены просто не хотят падать, даже в и без того дорогих городах. "Они находятся в десяти крупных городах Берлине, Бремене, Дрездене, Дюссельдорфе и Франкфурте-на-Майне. В Гамбурге, Кельне, Лейпциге, Мюнхене и Штутгарте цены на жилую недвижимость выросли примерно на пять процентов по сравнению с январем. В целом в Германии темпы роста составляют около семи процентов", - говорится в последнем выпуске еженедельного отчета Sprengnetter. Объем предложений всего на десять процентов ниже докризисного уровня. Компания Sprengnetter оценивает жилую недвижимость для кредитных организаций, когда они хотят профинансировать покупку, и имеет для анализа соответственно большой объем данных.
Кредитная платформа Europace также имеет хорошее представление о том, что происходит на рынке. Там обрабатывается около 20 процентов всех заявок на финансирования недвижимости для частных клиентов в Германии. Штефан Кеннеркнехт, член совета директоров Europace, заявляет: "Спрос на дома и квартиры крайне велик, и, людям просто нужно время для поиска собственного дома". В целом спрос в Германии продолжает превышать предложение. Это сообщение, которое сегодня должно успокоить и покупателей, и продавцов.
Экономисты рынка жилья стали весьма сдержаны в своих прогнозах. Майкл Войгтландер, эксперт IW из Кельна, - "Похоже, что жилая недвижимость переживает кризис относительно стабильно". Но одновременно поддерживает и тезис F+B о том, что рынок может развалиться, - "Структурным сдвигам в экономике особенно подвержен юг Германии, где доля автомобильной промышленности с её высокой добавленной стоимостью особенно высока. Кризис еще не закончился, он все еще может оказывать влияние на рынок труда, на доход и в конечном итоге на цены на недвижимость", - сказал господин Войгтлендер.
Но всё может измениться. И произойти это может в любой день.
Источник: DIE WELT