Центры городов перед серьезной сменой своего формата

- Господин Крюгер, центры городов часто оказываются в числе проигравших во время коронакризиса. Вы бы согласился с этим?

Торговые и офисные площади, расположенные в центральных частях города, безусловно потеряют свои прежние значения. Но можно ли назвать это проигрышем – это другой вопрос.

Я вижу два важных момента: с одной стороны, я думаю, что интенсивно используемые в коммерческих целях первые этажи зданий, нацеленные на большое количество людей, которые прогуливаясь совершают покупки, больше не могут работать в прежнем формате. Розничная торговля в городских центрах фактически основана на том, что там наблюдается высокий поток покупателей, а это означает, что большое количество людей находятся одновременно в одном месте. Это, безусловно, в нынешних реалиях теперь невозможно, и торговые центры, и универмаги в частности будут иметь проблемы.

Именитые сетевые брэнды, которые могли платить высокую арендную плату, обосновались в центре именно из-за высокой проходимости. В результате центральные части большинства городов выглядели практически одинаково. Надо сказать, что, если поток покупателей снизится, должна будет быть снижена арендная плата - а с этим снизится стоимость и самих зданий.

Будут значительные потери доходов среди инвесторов в недвижимость, и, безусловно, будет крах во всем ритейле – как в небольших частных лавочках, а так и у крупных сетевиков. Всем придется сокращать свои торговые площади и даже больше, чем в прошлые кризисы. В тоже время это открывает новые возможности для центральных городских кварталов: первые этажи можно использовать для других целей.

Есть и второй момент: мы столкнулись с фундаментальными изменениями в области использования офисных помещений. В результате кризиса характер профессий, связанных с офисом, которые в настоящее время составляют 70 процентов рабочих мест в крупных городах, существенно изменится с переориентаций в сторону домашнего офиса. Например, в домах в центре Гамбурга внизу расположены магазины, а наверху офисные помещения. Но в ближайшем будущем офисы будут использоваться в меньшей степени. Это означает, что в центре города становится меньше людей, которые делают покупки, обедают, пьют кофе. И здесь тоже нужно будет корректировать арендную плату и стоимость.

Таким образом, на города надвигаются перемены, которые с одной стороны приведут к значительным изменениям, но с другой открывают и новые возможности: благодаря уменьшению арендной платы и, как мы надеемся, хорошему сотрудничеству между участниками рынка, центры могут получить новый формат городской жизни.

- Означает ли это, что вместо офисов вернутся квартиры?

В центрах города явно есть возможности для хорошей жизни. Это не произойдет в одночасье, но я думаю, что кризис может привести к тому, что формат "работа по соседству от дома" у граждан будет иметь большую привлекательность. Это конечно потребует модернизации помещений для соблюдения социальной дистанцированности, но в итоге будет иметь положительный эффект.

Подобный формат благоприятно скажется и на климате. Сейчас мы разделяем сферы жизни большими расстояниями. Работа, покупки, проживание, культурные объекты – все объекты находятся в разных местах, заставляя использовать для их охвата не всегда экологичные транспортные средства.

- В тоже время существуют опасения, что центры городов могут вымереть.

Конечно, у арендодателей и инвесторов в настоящее время есть огромная проблема: к марту они разработали бизнес проекты, которые были рассчитаны совсем по-другому, заложенные цены на аренду сильно отличались от тех, которые реально можно ожидать в будущем. Но есть и новые возможности: если у нас больше многофункциональных центров, то, конечно, такие городские кварталы гораздо интереснее, чем, например, сейчас Гамбург, где центр после 8 часов вечера становится пустынен.

Жизнь в центре кипит лишь до тех пор, пока открыты магазины. Получается, что вы можете только ходить по бутикам и, возможно, купить что-то в фаст-фуде. Это, повторюсь, особо проявляется в Гамбурге, с его высокой концентрацией рабочих мест и коммерческой функцией города, но похожая ситуация присутствует и в других городах.

Я не говорю, что один выигрывает, другой проигрывает, я думаю, что обязательно произойдут структурные изменения и у центров городов есть шанс. Конечно, для достижения целей должны активно взаимодействовать и общаться между собой владельцы и арендаторы.

- Что это конкретно означает: культура и мелкая розничная торговля вместо сетевиков?

Если арендная плата падает, у среднего бизнеса нет столько возможностей, как у крупных сетей - например, концепция слияния ритейла, искусства, ресторанов и офисов. Все это может быть объединено очень интересными способами, с массой разнообразных предложений и для самых разных помещений. Но нужны владельцы, арендодатели, способные организовать пространство для нового формата, а не просто сидеть и ждать, когда придет какая-то сеть и снимет их помещение за 60 евро за квадратный метр или более. И нужны предприниматели, которые готовы делать что-то новое в этих пространствах.

- Что произойдет, если окажется слишком мало заинтересованных участников для этих проектов?

Есть процессы, которые трудно изменить моментально. Но если у вас есть деловые кварталы, где реформы не проводятся, где владельцы недвижимости намеренно препятствуют их реализации и надеются, что все вернется на круги своя, то это может создать так называемые эффекты снижения цены - сначала одна улица пуста, а затем три. Центр может разрушиться, если вы не будете активно формировать и поддерживать то структурное изменение, которое уже происходит.

Вот почему владельцы должны действовать сообща и в одном направлении, и это явно требует новых форм сотрудничества. И вполне вероятно, что муниципалитеты должны будут играть ведущую роль в этом обновлении. Процессы в центрах, которые являются новыми и выходят далеко за рамки того, что мы знали до сих пор, должны поддерживаться на всех уровнях власти. И это может быть сделано только небольшими частями - объект за объектом, улица за улицей.

- А что если пандемия закончится быстрее, чем ожидалось? Разве все снова не будет почти таким же?

Я так не думаю. Потому что рост онлайн-торговли не будет обратимым с точки зрения формы, и просто будет низкий уровень продаж в центрах. И, кроме того, удаленная работа не сможет полностью свернуться, потому что такая форма также имеет свои преимущества. Это можно интерпретировать как ускорение уже существующих реформирований, но я бы сказал, что это огромное изменение. Это больше, чем просто продолжающиеся тенденции. Мы увидим большое количество пустых помещений в ближайшие недели и месяцы. Требуются совершенно новые концепции и модели.

- Если бы вы могли построить внутренний город: как бы он выглядел?

Например, мне нравятся внутренние города Фрайбург и Мюнстер: там есть объекты культуры, есть заведения питания, есть также площади и рынки, и довольно приятное городское планирование - во Фрайбурге даже есть университет в центре. Почему университеты всегда находятся в некоторых закрытых территория? И почему школы всегда строятся на окраинах, где нет ничего, кроме школы? Это скучно.

Центр города нуждается в разнообразных функциях, но также и в большом городском предложении. Мы не хотим урбанизировать или делить все. Тогда должны быть клубы, учреждения культуры, должно быть большое разнообразие, должны быть и бездомные, все это является частью этого. Когда общество встречается со своими особыми характеристиками, это отличный центр города.

Источник: Tagesschau