Поделиться
Центральный офис, Германия+49 511 899444-30Офис Москва+7 495 9-98-98-33
+7 910 45678-33адреса
Поиск объектов недвижимости
Цена (€):

Подписаться на рассылку
E-mail

некорректный Email





Invalid Input

Уголок покупателя

Кот в мешке. Там тигренок или киска? (часть 2)

katze

Добрый день. Мы продолжаем цикл статей, посвященных приобретению недвижимости в Германии через процедуру принудительной продажи.

Откуда берутся такие объекты, да еще и в таком количестве? Германия страна банкротов? На самом деле через суд продается не только недвижимость обанкротившихся владельцев. Но давайте начнем именно с них.

Как же так, в самой богатой стране Европы и столько банкротов? Здесь нужно заметить, что банкротство в нашем понимании и в отношении к нему отличается от немецкого. В ряде случаев объявление о приватном банкротстве оказывается даже выгодным. Рассмотри пример.

Пару десятков лет назад, допустим, некий господин Ганс Фриц взял кредит в банке на покупку квартиры. Договор был рассчитан на тридцать лет по ставке 9% (1993 год). Как вы наверняка знаете, сегодня немецкие банки предлагают подобные кредиты уже по ставке ниже 3%. Пересмотреть условия договора не удается, а платить по-прежнему нет ни желания, ни возможности. И господин Фриц решает объявить приватное банкротство. Теперь он не только не платит по кредиту, но и утверждает, что не в состоянии оплачивать коммунальные услуги. При этом хотим обратить ваше внимание, что у нашего героя не хватает денег именно на оплату жилья. Он не стал хуже питаться и скромнее одеваться. При объявлении банкротства господин Фриц предъявил справку о зарплате. Социальное ведомство подтвердило, что его семье хватает денег только на еду и питание. Подчеркнем – на нормальное питание и на нормальную одежду. Не стоит считать господина Фрица мошенником. Такая ситуация случается и с добропорядочными немцами. Цены за двадцать лет выросли практически на все – бензин, продукты, одежда. Поднялись налоги. Но не у всех рост зарплат успевал за ростом цен. Что же ждет Ганса Фрица в ближайшее будущее? Пока он будет продолжать жить там же где и жил. Банк будет пытаться своими силами продать квартиру и получить причитающиеся ему деньги. Напомним, что двадцать лет наш герой исправно платил ипотеку. Поэтому банк не стремится продать недвижимость по рыночной цене. Для него важно продать квартиру как можно быстрее. Если же в итоге быстро продать не удается, то банк подает заявление в суд с просьбой назначить заседание о принудительной продаже недвижимости. Квартира будет продана на открытом заседании. Аукцион? Похоже, но только в общих чертах. Банк объявляет цену, за которую он хочет продать, а судья принимает предложения участников заседания. Цена, объявленная банком, как ни странно, может и опуститься. Собственно, на такие заседания и приходят в надежде получить недвижимость не только ниже аналогичных цен на свободном рынке, но и ниже той, что хочет банк. Особо рьяные участники суда даже могут попросить представителя банка выйти из зала суда для личной беседы - «пошептаться». Что нужно сказать и какие привести аргументы - позвольте не освещать, это уже наше «ноу-хау». Достичь договоренности с банком о снижении цены непосредственно во время заседания зависит не только от профессионализма наших сотрудников, но даже от настроения представителя банка. Отметим лишь еще раз, что цена на объект, указанная на нашем сайте, это та сумма, которую хочет изначально получить банк.

В ряде случаев нам удается договориться с банком о досудебной продаже по согласованной цене. Но зачастую банк надеется, что заседание суда будет выглядеть как аукцион Сотбис. Справедливости ради надо признать, что такое тоже случается. Иногда азарт берет верх над здравым смыслом. В нашей практике были случаи, когда конечная цена в ходе судебного заседания отличалась от цены на свободном рынке в разы! Экономических объяснений этим случаям нет. Это уже к психологам.

Кроме банков, с недвижимостью обанкротившихся клиентов, истцами в суде могут выступать муниципалитеты. Люди не живут вечно и рано или поздно у дома может не оказаться хозяина. Наследники тоже не всегда счастливы получить «домик в деревне» и отказываются от наследства. Муниципалитету не выгодно держать на своем балансе недвижимость, которая не имея должного ухода, будет только дешеветь. Как следствие – дом продается на суде по остаточной цене.

На самом деле, вариантов, почему объект недвижимости продается через суд много. Нашей задачей было не перечислить их все поименно, а показать, что в Германии эта процедура не является чем-то экстраординарным. Наш господин Ганс Фриц не окажется со своей семьей на улице. Социальное ведомство позаботится об этом. И совсем даже не исключено, что став хозяином этой квартиры, вы будете получать арендные платежи за семью Фриц от немецкого социального ведомства. Но это, как говориться, совсем другая история. Важно то, что после решения суда, вы становитесь полноценным хозяином недвижимости. Долги, которые могли накопиться, стираются. Притязания третьих лиц после суда уже не принимаются. Вам лишь дается предписание до какого срока вы должны будете оплатить покупку. На специальном заседании уплаченные вами деньги будут распределены между кредиторами, а дело закрыто.

Все вышесказанное выглядит очень простым и радужным. Но тем не менее залоговую недвижимость часто называют проблемной.

Проблема 1. Залоговую недвижимость сложно осмотреть изнутри. Квартира может находится в одном городе, а отделение банка в паре сотен километров. Работнику банка экономически не выгодно ездить и показывать объект каждому интересующемуся. А в оценочном акте не всегда присутствует необходимая для принятия решения о покупке информация – например, могут отсутствовать данные об актуальной жилой плате.

Проблема 2. Вся самая актуальная информация об объекте объявляется непосредственно на заседании суда. Напомним, прежде чем состоится суд может пройти не один год. Арендатор может съехать, крыша прохудиться, а окно разбиться. При серьезных изменениях в худшую сторону мы рекомендуем нашим клиентам отказаться от покупки. И весь процесс начинается заново – с поиска подходящего объекта.

Проблема 3. Сейчас на дворе декабрь, а у нас уже появляются объекты, суд по которым состоится в конце апреля. Если вы зарезервируете эту квартиру, то полноправным собственником станете только в июне. Вы готовы столько ждать? (Это скорее исключение из правил. Большинство заседаний пройдет в ближайшие пару месяцев. Но нам же надо было найти еще один минус Zwangsversteigerung! Smile )

 

Наградой за ожидание и за готовность купить недвижимость, толком ей не осмотрев, будет низкая цена. Вы сами должны для себя решить, готовы ли вы потерять во времени, но выиграть в цене. Некоторые объекты, купленные через процедуру Zwangsversteigerung мы разместили в рубрике «Покупки наших клиентов».

 

 

 

Мы специально рассказали о минусах процедуры покупки недвижимости через суд в конце статьи. С маркетинговой точки зрения это выглядит ошибкой. Но в отличии от маклеров и риэлторов у нас нет цели любой ценой заставить вас что-то купить. Наша задача подобрать для вас недвижимость в Германии, которая будет соответствовать вашим ожиданиям. Мы сделаем все от себя зависящее чтобы дать максимально точную оценку объекту, который вас заинтересовал. В большинстве своем, наши клиенты отдают впоследствии купленные объекты в управление нашей компании. А у нас нет большого желания управлять недвижимостью с целым букетом проблем.

В следующем выпуске мы расскажем о всей процедуре Zwangsversteigerung с бюрократической точки зрения. Какие формальности нужно выполнить. Какие документы потребуются от вас и какие в итоге получите вы.

Вы можете задать и свой вопрос, заполнив формуляр.

 

P.S. Господин Ганс Фриц и история о нем является вымыслом автора. Совпадения с реальными людьми являются случайными. Хотя…

 

Часть первая

Часть тертья