Поделиться
Центральный офис, Германия+49 511 899444-30Офис Москва+7 495 9-98-98-33
+7 910 45678-33адреса
Поиск объектов недвижимости
Цена (€):

Подписаться на рассылку
E-mail

некорректный Email





Invalid Input

Новости Школа удачных покупок. Повышаем арендные платежи

 

Школа удачных покупок. Повышаем арендные платежи

29092014

Все вокруг дорожает.

Не отстаем от инфляции, не теряя арендатора.

 

Цены на недвижимость в Германии постоянно растут. За ними поднимаются арендные платежи. При этом сами условия для увеличения арендной платы весьма строги. Владелец находится в весьма узких рамках, определяемых специальным законом. Что необходимо учитывать?

 

1.Каким образом и как часто можно повышать арендную плату?

В принципе, увеличить арендную плату можно путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды при обоюдном согласии. На практике этот вариант встречается довольно редко, так как жильцы в большинстве случаев вряд ли добровольно согласятся с повышением арендной платы. Поэтому этот вариант является лишь одной из пяти установленных законом возможностью регулирования арендной платы.

Произвольное повышение арендодателем платы за аренду в Германии недопустимо по закону (BGB §§ 558a, 558b)*. Любое повышение арендной платы должно быть обосновано либо повышением стоимости коммунальных услуг, либо повышением средней стоимости арендной платы для аналогичных квартир в данном районе (т.н. Mietspiegel). Повышение арендной платы так же возможно, если после проведения ремонтных работ или установления, например, встроенной кухни, квартира стала более комфортабельной для проживания.  Владелец имеет право увеличивать аренду не чаще одного раза в год, известив об этом жильцов в письменной форме. При этом новая арендная ставка может вступить в силу спустя три месяца после получения уведомления. Т.е. на практике увеличение арендной платы происходит не чаще чем через 15 месяцев с момента последнего повышения. В свою очередь арендатор должен дать согласие на повышение стоимости аренды. В противном случае вопрос обоснованности повышения арендной платы решается в суде.

 

2. Каковы ограничения?

Итак, автоматический рост арендной платы исключен. Арендодатель  может только высказать свое намерение увеличить плату. В уведомлении должны чётко указываться причины, по которым поднимается арендная плата. Необходимо составлять письмо так, чтобы наниматель не мог не согласиться с доводами владельца. Повышение должно выглядеть вынужденной мерой, например, для проведения ремонта и поддержания квартиры в надлежащем состоянии. Главное не должно создаваться впечатление, что плата увеличивается автоматически, в противном случае запрос может быть признан недействительным.

Кроме того, закон предусматривает определенные ограничения на повышение арендной платы. Так аренда в течение трех лет не должна увеличиться на  20%.

Если работы по модернизации жилья были финансированы за счет средств арендатора или субсидированы за счет государственного бюджета, то это может быть аргументов против повышения арендной платы, а в некоторых случаях и поводом для её снижения.

 

3. Что арендодатель должен указывать в уведомлении о повышении аренды?

Грамотное составление письма о повышение арендной платы это залог успеха. Чтобы уведомление было признано обоснованным со стороны арендатора, необходимо в соответствии с § 558 BGB предоставить:

- данные о средней арендной плате в данном районе;

- ссылку на информацию из т. н. Mietdatenbank (организация, следящая за динамикой цен на аренду недвижимости, осуществляющую экспертизу стоимости коммунальных услуг и прочее);

- экспертное заключение об аренде помещений в подобных домах (по крайней мере, трех).

Арендодатель должен убедиться, что арендатор соглашается с доводами. Соглашение от арендатора должно быть предоставлено в письменном виде. По сути, если ответа не последовало, то соглашение автоматически вступит в силу через три месяца. В тоже время арендатор может заявить, что он передумал. Поэтому только письменное согласие будет доказательством  договора о новых условиях аренды. Закон, кстати, позволяет владельцу недвижимости требовать от арендатора письменного подтверждения, в том числе и через суд.

Следует отметить, наконец, что арендатор в соответствии с § 561 BGB в случае одностороннего повышения арендной платы имеет особое право расторжения договора аренды. Заявление об этом он  может подать в течении двух месяцев с момента получения уведомления о повышении арендной платы. При этом договор аренды истекает к концу второго месяца после окончания срока, данного для принятия решения. Например, уведомление о повышении получено 17 апреля. Арендатор может подать заявление о расторжении не позднее 30 июня. Сам договор при этом закончит свое действие 31 августа.

_________________

*BGB - Bürgerliches Gesetzbuch (гражданский кодекс)

 

 

 

Вы можете сами ознакомиться со статьями гражданского кодекса Германии и применять на практике его статьи. А можете доверить управление своей недвижимостью профессионалам.

Специалисты компании “Stimul Consulting” гарантируют, что будут отстаивать исключительно Ваши интересы. Имея многолетний опыт успешного управления недвижимостью, наши специалисты накопили в том числе и опыт успешного аргументирования повышения арендных платежей наших клиентов. В том числе и тех, которые напрямую не указаны в законе.

Запросите у Вашего персонального менеджера условия договора на доверительное управление недвижимостью.