Поделиться
Центральный офис, Германия+49 511 899444-30Офис Москва+7 495 9-98-98-33
+7 910 45678-33адреса
Поиск объектов недвижимости
Цена (€):

Подписаться на рассылку
E-mail

некорректный Email





Invalid Input

Новости Инвестиции в доходные дома в Германии: когда бюрократия оправдана

 

Инвестиции в доходные дома в Германии: когда бюрократия оправдана

02052016

Интервью нашей компании российскому порталу зарубежной недвижимости

 

Доходные дома в Германии представляют большой интерес для иностранных покупателей. И дело не только в «аппетитной» доходности (до 10-15% в год и выше), но и в перспективе получить в дальнейшем ВНЖ в развитой европейской стране. О тенденциях в этом сегменте рынка, ценах и «подводных камнях» портал зарубежной недвижимости EE24 побеседовали с руководителем московского представительства немецкой компании Stimul Consulting Сергеем Ермаковым.

 

Почему выгодно вкладывать в доходные дома Германии?

Спрос на арендуемое жилье в Германии чрезвычайно высок. Более половины всего населения традиционно проживают в съемных квартирах и домах. Высокий спрос дополнительно поддерживается постоянным притоком мигрантов.

Вложения именно в доходные жилые дома Германии — это высокодоходный стабильный бизнес с минимальными рисками по сравнению с обычной покупкой квартир или приобретением коммерческой недвижимости.

В Германии существуют ТСЖ и на ежегодном собрании собственников коллективно принимаются все важные решения, в том числе определяется и размер жилой платы. Таким образом, Вы будете вынуждены подчиняться решениям ТСЖ. Будучи хозяином всего дома Вы определяете, кого заселять, кого выселять и как распоряжаться деньгами.

В сравнении с коммерческой недвижимостью, доходные дома характеризуются низкими рисками. Если у Вас 10 квартир, и кто-то из жильцов съехал, это не так сильно бьет по карману. Поскольку Германия — это страна арендаторов (более 57% населения арендует жилье), Вы быстро найдете постояльцев. А вот когда арендатор съедет из магазина, на поиск нового уйдет полгода и более.

 

01

 

Цены

Цены на доходные дома растут и будут расти. Если раньше можно было купить объект на 6-8 квартир за 50 000 – 100 000 евро, то сегодня это большая редкость. Средняя стоимость за м2— 1 000 евро. Можно найти недвижимость и дешевле – например, находящуюся в залоге у банка.

Инвестирование в доходные дома — выгодный бизнес и для самих немцев, учитывая, что кредит в банке берется под 2-4%, а доходность особенно в восточных землях доходит до 10 и даже 15%. Большой спрос на жилье сохраняется, в том числе и за счет притока беженцев.

В Гамбург, например, ежедневно прибывает более 500 беженцев. Дошло до того, что до марта 2017 года здесь действует закон о принудительной аренде — переселенцев размещают в больших коммерческих помещениях (собственники, естественно, получают среднерыночную арендую плату).

 02

 

Доходность

В России или Украине предпочитают инвестировать в столицы. Однако в Германии развито все и везде. В крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен, доходность не превышает 3-5%. Зато это стабильный пассивный доход. Однако найти подходящий дом в том же Мюнхене не так-то просто, намного легче недвижимость продавать.

Можно сказать, что наибольший интерес на данный момент представляют восточные земли. Восток был в свое время недооценен, поэтому здесь и выбор больше, и доходность 10-15%.

Но опять-таки необходима привязка к объекту. Два дома на одной и той же улице могут иметь разную доходность. Всегда нужно выяснять, есть ли рядом с домом промышленные предприятия и учебные заведения, какая публика поживает в округе. На западе много беженцев из Африки, Сирии, и это увеличивает риски. На востоке поток эмигрантов сдерживается.

 03

 

Процесс покупки для иностранцев

Для граждан и Германии и иностранцев при покупке недвижимости действуют одни и те же правила.  Новый владелец получает 2 правоустанавливающих документа:

- договор купли-продажи (если это прямая сделка) или решение суда (при покупке залоговой недвижимости),

- выписку из Кадастра (Поземельной книги).

Оплата производится в безналичной форме, причем нет необходимости открывать счет в немецком банке. Вы можете платить из той страны, где открыт Ваш валютный счет. Не столько важно, откуда и кем будет сделан перевод, сколько важно правильно, до запятой или точки указать назначение платежа"

Существует 2 схемы приобретения жилья в Германии.

При прямой продаже покупатель предоставляет лишь действующий документ, удостоверяющий личность и место проживание (паспорт). Стороны подписывают договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус высылает счет на оплату своих услуг, после оплаты которого приступает к проверке документов. Если выясняется, что за объектом числится обременение, то нотариус выясняет его происхождение и уведомляет все стороны.

После проверки покупателя временно вносят в Поземельную книгу. Продавец теперь не может перепродать объект, заложить его, подарить кому-то. Далее покупатель оплачивает счет за временное внесение в Поземельную книгу, а нотариус отправляет в налоговую сообщение о том, что появился новый владелец. Налоговики высылают требование оплатить налог на покупку недвижимости. Копии всех платежных документов необходимо предоставить нотариусу. Нотариус снова все перепроверяет и дает разрешение на оплату объекта. После оплаты нотариус высылает новое ходатайство и Вас окончательно вносят в Поземельную книгу как собственника. Нотариус при этом по закону отвечает за юридическую чистоту сделки перед ее участниками всем своим имуществом, что исключает возможные манипуляции и обман.

Второй способ обзавестись немецкими квадратными метрами — купить залоговую недвижимость от банка. Банки заинтересованы в том, чтобы продать объект как можно скорее, поэтому изначально предлагают низкие цены. При грамотном подходе цену можно дополнительно уменьшить путем переговоров на самом суде.

Все участники торгов должны заранее зарегистрироваться и внести в кассу суда залог в размере 10% от оценочной стоимости объекта. Если сделка состоится, эта сумма засчитывается при оплате.  Если продажа так и не будет осуществлена, эти 10% возвращаются несостоявшемуся покупателю судом.

Владельцем объекта Вы становитесь прямо на суде — когда судья объявляет вас новым собственником. Через 3-10 дней из суда почтой приходят соответствующие документы и требование оплатить оставшуюся сумму в течение 6-12 недель. Суд отправляет ходатайство в Кадастр, а Вам направляется счет на уплату налога.  Далее в Поземельной книге делается соответствующая запись и Вы получаете выписку.

Как видите, это достаточно долгий процесс. Но бюрократия в Германии оправдана - строгий порядок защищает Вас от неприятностей в будущем. За чистоту прямой сделки отвечает государственный нотариус. При покупке в суде аннулируются все долги и обременения — претензий со стороны третьих лиц не будет.

04

 

 

Расходы

Налог на покупку недвижимости в разных землях Германии варьируется, достигая 5-6% от суммы, зафиксированной в договоре. Услуги нотариуса, контролирующего сделку, — это еще 1,5–2% от стоимости объекта.

Покупая любой объект недвижимости на территории Германии, Вы становитесь владельцем земли, на которой он построен. А это значит, что придется ежегодно платить поземельный налог — около 1,5% от оценочной стоимости. Но эти и остальные расходы на услуги ЖКХ по закону перекладываются на плечи арендаторов. Если, конечно, дом не простаивает пустым.

Заботу о своем доме можно поручить Управляющей компании (20-50 евро в месяц за каждую квартиру) или же заниматься этим самостоятельно.

 

Если Вам интересен ВНЖ...

Если Вас интересует получение вида на жительство через покупку доходного дома, то действуйте по схеме:

1. Покупаете многоквартирный дом и создаете свою Управляющую компанию;

2. Директором УК назначается будущий соискатель ВНЖ;

3. Отправляете ходатайство о предоставлении вида на жительство в Германии на основании наличия собственного бизнеса;

4. После рассмотрения Вашей заявки Вам выдается заветный ВНЖ.

 

Для справки: В 2015 году 68% покупателей немецкой недвижимости были иностранными гражданами. В 2009 году ситуация была совсем иной: 86% покупателей были жителями Германии, и только 14% сделок заключалось с иностранцами. Покупатели из-за рубежа в настоящее время представляют не только колоссальные две трети «голосов» - они являются той силой, которая провоцирует рост цен на недвижимость.

 

 

 

Прямая ссылка на ствтью: ee24.ru