Поделиться
Поиск объектов недвижимости
Цена (€):

Подписаться на рассылку
E-mail

некорректный Email





Invalid Input

Новости Германия — рынок продавца

 

Германия — рынок продавца

12122016

В ФРГ за последний год гораздо сильнее стал ощущаться дефицит свободного жилья

 

 

Германия — рынок продавца. Здесь девелоперы и собственники чаще всего не платят комиссии агентам недвижимости, так как спрос настолько высокий, что они абсолютно уверены в том, что легко продадут любой объект. В то же время, во многих других странах Европы застройщики платят агентам вознаграждение за поиск покупателя.

Анализируя инвестиционные проекты, мы видим, что, при консервативном расчете финансовой модели, доходность девелоперских проектов из-за удорожания земли снизилась за последние годы в среднем с 18% до 14% и иногда достигает 12% годовых на вложенный капитал после вычета налогов.

Некоторые крупные девелоперы, строя доходные дома, не продают их конечным покупателям, а оставляют себе, сдают в аренду и занимаются управлением. Работает это примерно так: девелопер берет до 85% средств на строительство в банке под 4–5% годовых, затем по факту реализации объект вырастает в цене, сдаётся в аренду, рефинансируется по более низкой ставке (1,5%), и арендный поток покрывает все платежи по кредиту. В такой ситуации нет необходимости продавать, так как в момент рефинансирования девелопер «вынимает» инвестированный ранее собственный капитал. Эта схема наиболее популярна на жилом рынке как наиболее ликвидном, например, на рынке микроапартаментов — квартир площадью 20–30 м². Заниматься такими проектами выгодно, ведь чем меньше квартира, тем дороже метр — и при продаже, и при сдаче в аренду.

Чтобы увеличить отдачу от инвестиций, все больше инвесторов вкладывают средства в проекты редевелопмента, суть которых выражается тремя словами — «купи, отремонтируй, продай». При такой схеме можно получать 10–15% годовых.

По прогнозам Федерального института исследований строительства, развития городов и регионов, спрос на жилье в Германии в расчете на квадратный метр с 2015 по 2030 года продолжит расти и увеличится в общей сложности на 16%.

Теоретически спрос может уменьшиться, если повысятся ставки по кредитам. Но судя по тому, что экономика ЕС растет лишь на 1–2% в год, ЕЦБ вряд ли быстро увеличит стоимость денег в ближайшей перспективе. Поэтому, скорее всего, рост цен в Германии в ближайшие пять лет продолжится. По прогнозам Trading Economics, с 2016 по 2020 годы жильё в стране подорожает на 15 %.

Конечно, никто не застрахован от внезапного изменения конъюнктуры, но пока Германия выглядит в глазах мировых экспертов и аналитиков более надежным рынком, чем любая другая страна.

Активность на рынке недвижимости ФРГ будет поддерживаться хотя и не буйным, но устойчивым экономическим ростом: согласно прогнозам Международного валютного фонда, ВВП будет ежегодно расти на 1,3 – 1,7% как минимум до 2020 года.

 

Недвижимость Германии отлично подходит для долгосрочной стратегии сохранения средств, особенно если расходы исчисляются в евро. Покупая жилье в экономически развитых регионах этой страны и сдавая его в аренду, инвестор может быть уверенным, что вложения обеспечат финансовое благополучие ему и его будущим поколениям.