Поиск объектов
Цена (€):

Подписаться на рассылку
E-mail

некорректный Email





Invalid Input

investshow

Новости 5 причин отсутствия пузыря на рынке недвижимости в Германии

 

5 причин отсутствия пузыря на рынке недвижимости в Германии

15022020

Дома и квартиры в Германии стали чрезвычайно дорогими. Сейчас многие в ожидании перелома. Но время еще не пришло: пять причин для дальнейшего роста цен

 

Голоса, предупреждающие о надувании мыльного пузыря, сопровождали бум рынка недвижимости с самого его начала, с 2009 года. Но против них был сильный козырь, объясняющий рост цен на жилье. В период с 1994 по 2008 год потребительские цены выросли примерно на четверть. В тоже время цены на недвижимость остались неизменными. Недвижимость была сильно недооценённой и рост цен был обусловлен корректировкой цен с учетом инфляции, некая реакция наверстывания.

Теперь снова слышатся заявления, что рынок сегодня уже реально перегрет. Но есть несколько веских причин по которым видно, что, пузыря на рынке нет, а цены продолжат свой рост.

 

Причина 1: города остаются привлекательными для проживания

Если посмотреть только на внутреннюю миграцию (т.е. без иммиграции из-за границы), сегодня количество людей, уезжающих из городов больше, чем тех, кто в них приезжает. Значительно замедлился приток населения в такие города как Берлин, Гамбург и Кельн. Но было бы ошибочно делать из этого вывод, что у людей пропадает желание жить в больших городах.

Наоборот: интерес к крупным городам огромен. Только сейчас многие переезжают на окраины или даже в пригороды, потому что цены на покупку или аренду в городах слишком высокие. Такая реакция с одной стороны сдерживает цены, с другой не может быть предпосылкой для их снижения. Потому что при первой же возможности народ будет перебираться в город, снижая тем самым количество предложений на рынке свободного жилья.

 

Причина 2: растущие доходы поддерживают рынок.

Рост цен на продажу и арендной платы не должен пугать семьи, т.к. их доход соответственно тоже растет. Недавно въехавшим жильцам квартир в 50 крупнейших городах приходится платить на 36 процентов больше арендной платы, чем в 2009 году. Но и чистый доход домашних хозяйств также вырос более чем на 30 процентов за тот же период. «Рентное безумие» может происходить в отдельных случаях, но общая ситуация не такая и ужасная, чем кажется на первый взгляд. Тем более что в новый договор аренды закладывается и рост ставок в будущем. Арендаторы с долгосрочными контрактами часто платят намного меньше. В зависимости от города, разрыв между существующей и новой арендной платой может составлять до 35 процентов.

Сравнивая тенденции цен и доходов, можно сделать вывод, что многие домохозяйства были в последние годы не столь обременены расходами на жилье. Статистика Евростата показывает, что это не больше, чем просто пропаганда со стороны лоббистов недвижимости. В соответствии с анализом, средняя семья в Германии должна была потратить на аренду жилья в 2018 году около 21,1% своего дохода. А 2009? Это было 21,8 процента, то есть более высокая, а не более низкая доля дохода.

При этом следует признать, что цены покупки недвижимости выросли значительно больше, чем арендная плата. Покупатели недвижимости при последующей сдачи недвижимости в аренду получают меньше дохода, чем до бума. С другой стороны, они получают выгоду от значительно более низких кредитных ставок. В любом случае очевидно, что повышение цен и арендной платы, которые на первый взгляд кажутся пугающими, должны рассматриваться в глобальной перспективе. И если денежная нагрузка стала ненамного больше, то нет никаких причин, по которым арендная плата и цены должны пойти вниз.

 

Причина 3: количество свободных квартир не увеличивается.

"Каждый бум на рынке недвижимости заканчивался переизбытком предложений. ", - говорит Рейнер Браун, генеральный директор исследовательского института Empirica.

"Спрос в городах крайне высок", - говорит Кристиан Келерт, специалист по данным в Immobilienscout24. Согласно весеннему отчету Центральной ассоциации индустрии недвижимости (ZIA), в Берлине в 2019 году для продажи объекту требовалось в среднем 16 недель экспонирования на интернет площадках. В Мюнхене было всего восемь недель. И пока нет никаких предпосылок, что сроки будут увеличиваться.
Иначе говоря, недвижимость продается быстро, даже при высоких ценах и низкой доходности от аренды.

Уровень вакантных площадей в 2018 году в 50 крупнейших городах был чрезвычайно низок, в среднем на уровне 2,2 процента. В 2017 году этот показатель составлял 2,3 процента. А в 2008 году, до бума, уровень вакантных площадей составлял 3,5 процента.

 

Причина 4: нет спекулятивного кредитного пузыря.

Пузырь часто лопается, когда все ожидают, что цены продолжат расти. Вы берете кредиты, потому что, кажется, очень легко извлечь выгоду от роста стоимости. Как только наступит переломный момент, спекулянты останутся в убытке. В спокойные времена кредиты выгодны, с их помощью при правильном подходе можно увеличить свои капиталы. Однако это палка о двух концах, ситуация на рынке может измениться и привести к потере не только прибыли, но и всего своего капитала. Таким образом, спекулятивный рост цен основывается на общей экономической ситуации в стране и в мире.

Учитывая тот факт, что цены на недвижимость росли годами, увеличение суммы кредитов не удивительно, и изменение общей суммы вновь выданных кредитов ничем не примечательно. Лишь в 2015 году наблюдался сильный рост объемов выданных кредитов, когда казалось, что процентные ставки будут расти. За последние месяцы кредитование снова немного увеличилось, но только примерно на столько же, на сколько выросли цены на недвижимость.

Согласно последним имеющимся данным из Бундесбанка, только 17 процентов всех домохозяйств взяли кредит на имущество, которое они использовали сами, в среднем долги составляют в районе 100.000 евро. Только шесть процентов всех домохозяйств имеют долги за имущество, которое они не используют сами и стоимостью около 150.000 евро. Это также защищает рынок: даже при снижении цен меньшему количеству должников придется продавать свой дом или квартиру.

Доля покупателей, использующих ипотеку в 2019 году составило 84 процента. В 2009 году, в начале бума недвижимости этот показатель был лишь немного ниже – 80 процентов. За этот же период фиксированная процентная ставка - время, когда банк гарантирует неизменную ставку по кредиту - выросла с 9,3 до 13,7 года. Более длительные условия кредита лучше защищают покупателей жилья от риска повышения процентных ставок.

 

Причина 5: роста процентных ставок не ожидается.

Падение процентных ставок в последние несколько лет, наряду с высоким спросом и дефицитом предложений, стало наиболее важным фактором роста цен на рынке недвижимости: кредиты стали дешевле, а другие инвестиции с фиксированной процентной ставкой, помимо рынка недвижимости, потеряли свою привлекательность. Кредит на недвижимость с 20-летним сроком иногда доступен под 1,5 процента. Десять лет назад это легко стоило бы 5,0 процента в год.

При стоимости объекта в 150.000 евро, купленного в кредит, взятого на 20 лет под 5,0 процентов годовых ежемесячный платеж составит 1.000 евро. С другой стороны, при процентной ставке 1,5 процента такой же ежемесячный взнос будет достаточным для суммы кредита более 200.000 евро. Сумма кредита теперь может быть на треть больше, с той же месячной выплатой. С 2010 года чистый доход домашних хозяйств увеличился на 25 процентов. Вместо 1000 евро в месяц домохозяйство теперь может выплачивать 1250 евро.

При текущей процентной ставке и 20-летнем сроке ежемесячного платежа в размере 1250 евро будет достаточно для полного погашения суммы 260.000 евро. Эта сумма будет на 70 процентов выше суммы кредита, который мог быть оформлен в 2010 году. Для сравнения: в среднем цены покупки квартир в 50 крупнейших городах выросли на 74 процента. Получается, что положение покупателя не ухудшилось, несмотря на рост цен на недвижимость.

Поэтому именно дальнейшее развитие процентных ставок является решающим фактором для рынков недвижимости. Но нет никаких признаков для изменения процентных ставок. Европейский центральный банк (ЕЦБ) снова принял свою многомиллиардную программу покупки облигаций в 2019 году. Качели в сторону повышения процентных ставок теперь ожидаются не раньше, чем в 2021 году, если вообще будут. Институт немецкой экономики (IW) в конце 2018 года прогнозировал сохранение низких процентных ставок до 2050 года.

Пока процентные ставки остаются низкими, они будут поддерживать рынок недвижимости. Дальнейшее понижение процентных ставок, которое снова будет подпитывать цены, маловероятно. Повышение процентной ставки, которое может вызвать крах, еще менее вероятно. Потому что это не только ударит по рынку недвижимости, но и остановит всю экономику и создаст проблемы для многих компаний и государств с крупной задолженностью.

 

 

Вывод
Цены на дома и квартиры будут оставаться высокими. В немецкой недвижимости всё еще действует основной закон рынка - баланс спроса и предложения. Время большого повышения цен и арендной платы может закончиться, только из-за того, что политики хотят контролировать арендную плату с помощью регулирующих законов. Тем не менее, время для снижения цен на недвижимость еще не настало. В частности, нет реального триггера, например, значительного повышения процентных ставок.